Administración de promociones:

La cooperativa y la comunidad de bienes

La cooperativa es una sociedad constituida por personas físicas, en régimen de libre adhesión y baja voluntaria, con estructura y funcionamiento democrático, que se asocian con el objetivo principal de construirse su propia casa, eliminando intermediarios, principalmente al promotor. Al eliminar intermediarios los precios finales son más bajos que los de mercado, al menos en el porcentaje correspondiente al beneficio empresarial, en contrapartida se está asumiendo el riesgo de la promoción: plazos de entrega, trabajos mal terminados, empresas que desaparecen, lo que incide en el precio final.

Asimismo, pueden tener como objeto, procurar edificaciones e instalaciones complementarias, la conservación y administración de las viviendas y locales, elementos, zonas o edificaciones comunes y la creación y suministros de servicios complementarios, así como la rehabilitación de viviendas, locales y edificaciones e instalaciones complementarias.
Para cumplir estos fines podrán adquirir, parcelar y urbanizar terrenos y, en general, desarrollar cuantas actividades y trabajos sean necesarios para el cumplimiento de su objeto social.

La comunidad de bienes o copropiedad significa que varias personas son propietarias de una cosa, viene regulado en el artículo 392 y siguientes de Código Civil. La promoción en régimen de comunidad tiene una diferencia fundamental con la cooperativa: su funcionamiento no tiene por qué ser democrático.

Se rige por el estatuto de constitución, regula las relaciones entre los copropietarios, su participación, los derechos que tienen y las obligaciones. Si no hay estatuto se deben remitir al Código Civil, hasta que exista declaración de obra nueva y división horizontal

Características de la cooperativa

Socio: Adquisición de la condición de socio, cesión de derechos, baja.

Adquisición de la condición de socio

Las cooperativas deberán estar integradas al menos por tres socios.
La solicitud para la adquisición de la condición de socio se formulará por escrito al Consejo Rector, que deberá resolver en el plazo de tres meses.
Los Estatutos de las cooperativas que prevean la admisión de socios de trabajo, deberán fijar los criterios que aseguren la equitativa y ponderada participación de estos socios en las obligaciones y derechos de naturaleza social y económica.
Para adquirir la condición de socio, será necesario suscribir la aportación obligatoria al capital social que le corresponda, efectuar su desembolso y abonar, en su caso, la cuota de ingreso.

Es diferente que alguien se haya "apuntado a una cooperativa" a que sea socio de una cooperativa. El término coloquial "me he apuntado a una cooperativa", quiere decir que ha realizado una solicitud de admisión.
El socio cooperativista es parte integrante de la cooperativa, con los derechos y obligaciones que ella conlleva y que vienen establecidos en los Estatutos. Tiene vivienda adjudicada en una promoción concreta y debe hacer frente al programa de pagos que le corresponda según la vivienda que esté adquiriendo.

Transmisión de derechos

En las cooperativas de viviendas, el socio que pretendiera transmitir inter vivos sus derechos sobre la vivienda o local, antes de haber transcurrido cinco años u otro plazo superior fijado por los Estatutos, deberá ponerlos a disposición de la cooperativa, la cual los ofrecerá a los solicitantes de admisión como socios por orden de antigüedad.
El precio de tanteo será igual a la cantidad desembolsada por el socio que transmite sus derechos sobre la vivienda o local, incrementada con la revalorización que haya experimentado, conforme al IPC, durante el período comprendido entre las fechas de los distintos desembolsos parciales y la fecha de la comunicación de la intención de transmisión de los derechos sobre la vivienda o local.
Transcurridos tres meses desde que el socio puso en conocimiento del Consejo Rector el propósito de transmitir sus derechos sobre la vivienda o local, sin que ningún solicitante de admisión como socio por orden de antigüedad haga uso del derecho de preferencia para la adquisición de los mismos, el socio queda autorizado para transmitirlos, inter vivos, a terceros no socios.
No son aplicables las limitaciones cuando el socio transmita sus derechos sobre la vivienda o local a sus ascendientes o descendientes, así como en las transmisiones entre cónyuges decretadas o aprobadas judicialmente en los casos de separación o divorcio

Baja

El socio podrá darse de baja voluntariamente en la cooperativa en cualquier momento, mediante preaviso por escrito al Consejo Rector. El plazo de preaviso, no podrá ser superior a un año, y su incumplimiento podrá dar lugar a la correspondiente indemnización de daños y perjuicios.
La calificación y determinación de los efectos de la baja será competencia del Consejo Rector que deberá formalizarla en el plazo de tres meses, excepto que los Estatutos establezcan un plazo distinto, a contar desde la fecha de efectos de la baja, por escrito motivado que habrá de ser comunicado al socio interesado. Transcurrido dicho plazo sin haber resuelto el Consejo Rector, el socio podrá considerar su baja como justificada a los efectos de su liquidación y reembolso de aportaciones al capital, todo ello sin perjuicio de lo previsto en el artículo 51 de esta Ley.
Los Estatutos podrán exigir el compromiso del socio de no darse de baja voluntariamente, sin justa causa que califique la misma de justificada hasta el final del ejercicio económico en que quiera causar baja o hasta que haya transcurrido, desde su admisión, el tiempo que fijen los Estatutos, que no será superior a cinco años.
El socio que hubiese salvado expresamente su voto o estuviese ausente y disconforme con cualquier acuerdo de la Asamblea General, que implique la asunción de obligaciones o cargas gravemente onerosas no previstas en los Estatutos, podrá darse de baja, que tendrá la consideración de justificada, mediante escrito dirigido al Consejo Rector dentro de los cuarenta días a contar del siguiente al de la recepción del acuerdo.
Causarán baja obligatoria los socios que pierdan los requisitos exigidos para serlo según esta Ley o los Estatutos de la cooperativa.
La baja obligatoria será acordada, previa audiencia del interesado, por el Consejo Rector, de oficio, a petición de cualquier otro socio o del propio afectado.
El acuerdo del Consejo Rector será ejecutivo desde que sea notificada la ratificación del Comité de Recursos o, en su defecto, de la Asamblea General, o haya transcurrido el plazo para recurrir ante los mismos sin haberlo hecho. No obstante, podrá establecer con carácter inmediato la suspensión cautelar de derechos y obligaciones del socio hasta que el acuerdo sea ejecutivo si así lo prevén los Estatutos, que deberán determinar el alcance de dicha suspensión. El socio conservará su derecho de voto en la Asamblea General mientras el acuerdo no sea ejecutivo.

Derechos y obligaciones

Obligaciones

Los derechos y deberes de los socios están determinados por los estatutos y las leyes. Los estatutos deben cumplir lo establecido en la Ley de cooperativas y otras normas.

En especial, los socios tendrán las siguientes obligaciones:

Cumplir los acuerdos adoptados por los órganos sociales de la cooperativa.
Participar en las actividades designadas para el cumplimiento del fin social.
Guardar secreto sobre aquellos asuntos y datos de la cooperativa cuya divulgación pueda perjudicar a los intereses sociales lícitos.
Aceptar los cargos para los que fueren elegidos, salvo justa causa de excusa.
Cumplir con las obligaciones económicas que le correspondan.
No realizar actividades competitivas con las actividades empresariales que desarrolle la cooperativa, salvo autorización expresa del Consejo Rector.
Los miembros del Consejo Rector en ningún caso podrán percibir remuneraciones o compensaciones por el desempeño del cargo, sin perjuicio de su derecho a ser resarcidos por los gastos que se les origine.
Ninguna persona podrá desempeñar simultáneamente el cargo de miembro del Consejo Rector en más de una cooperativa de viviendas.

Derechos

Participar en la Asamblea General y demás órganos colegiados de los que formen parte.
Ser elector y elegible para los cargos de los órganos sociales.
Participar en todas las actividades de la cooperativa, sin discriminaciones.
El retorno cooperativo, en su caso.
La actualización, cuando proceda, y a la liquidación de las aportaciones al capital social, así como a percibir intereses por las mismas, en su caso.
La baja voluntaria.
Recibir la información necesaria para el ejercicio de sus derechos y el cumplimiento de sus obligaciones.
A la formación profesional adecuada para realizar su trabajo los socios trabajadores y los socios de trabajo.
Derecho de información: recibir copia de los estatutos, reglamento de régimen interno, libre acceso a los libros registro, actas.

La forma de adjudicar a los socios las viviendas construidas en régimen cooperativa se debe establecer en los estatutos o acordarse por la Asamblea General.

Responsabilidad del socio

La responsabilidad del socio por las deudas sociales estará limitada a las aportaciones al capital social que hubiera suscrito, esten o no desembolsadas en su totalidad.
Pero, el socio que cause baja en la cooperativa responderá personalmente por las deudas sociales, previa exclusión del haber social, durante cinco años desde la pérdida de su condición de socio, por las obligaciones contraídas por la cooperativa con anterioridad a su baja, hasta el importe reembolsado de sus aportaciones al capital social.

Participación en la cooperativa

Todos los cooperativistas tienen la posibilidad de intervenir en la gestión de la cooperativa, para ello la Ley 27/1999 de Cooperativas establece cuáles son los órganos que las rigen:

Asamblea General, Consejo Rector y unos Interventores. El órgano supremo de decisión es la Asamblea General, sus decisiones son vinculantes para todos los socios.
El Consejo Rector está formado por un presidente, un vicepresidente y un secretario. Este es el órgano de gobierno, gestión y representación de la sociedad cooperativa. La fiscalización corre por cuenta de los interventores, elegidos por la Asamblea General y cuyo número se fija en los estatutos. En algunas autonomías las leyes establecen la posibilidad de crear un comité de recursos para resolver reclamaciones de los socios.

Las gestoras

El impulso inicial del proyecto, aglutinar solicitudes, que finalmente se conviertan en socios, constitución de la cooperativa, búsqueda de suelo, coordinación de profesionales, convocatoria de asamblea, rendición de cuentas, son muchos trámites que los socios prefieren se cuantifique y se reparta entre todos los cooperativistas en lugar de asumir la carga de trabajo correspondiente. Para eso están las gestoras, en este caso administradores de fincas, debidamente acreditados que controlan la evolución de las obras, licencias, ingresos, pagos y el control de los plazos.

Una forma económica de adquirir vivienda: la cooperativa de vivienda