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 Si bien es cierto en algunas comunidades pequeñas de baja complejidad
comunitaria, puede llevar la gestión cualquier propietario dedicándole un poco
de tiempo no es por casualidad que el uso de administrador es mayoritario en las
comunidades que presentan cierta complejidad.
Las razones por las que una comunidad de propietarios,
decide dejar las tareas de administración y mantenimiento en manos de un
administrador de fincas: por seguridad jurídica, reparto equitativo de las
cargas de trabajo entre propietarios, asesoramiento jurídico e incidentes
relativos a la comunidad, mediación entre propietarios y sobre todo porque
disminuye la tendencia a la inhibición en el cargo de presidente, el
Administrador profesional cargará con las tareas más gravosas y puede
proporcionar al presidente asesoramiento que le libere del estrés del
desconocimiento.
Qué administramos
Fincas en régimen de propiedad horizontal o comunidades de propietarios, en
general todo tipo de fincas rústicas o urbanas que tienen elementos comunes de
varios propietarios y debe ser mantenido en correctas condiciones de uso.:
- Pisos
- Garajes
- Polígonos industriales
- Urbanizaciones
- Mancomunidades.
 A nivel técnico administrativo, administrar pisos, garajes, polígonos
industriales, urbanizaciones, etc., el trabajo es el mismo, más papel cuanto más
grande, la diferencia radica en los conocimientos técnicos de lo que se está
administrando: una urbanización puede tener involucrado el asfaltado de calles, pocería, alumbrado, vigilancia móvil,
jardines, club deportivo (piscina, canchas de
deporte...), sin embargo un inmueble de pisos puede tener piscina, ascensor,
reformas en fachada, estructura, humedades, portero automático / físico...
Nuestro trabajo
Una vez nombrados Administradores de Fincas / Secretarios de la comunidad de
propietarios en el acta de la junta, podemos legalmente empezar a trabajar. Tenemos establecido un procedimiento de trabajo escrito para cada área
técnica a nivel interno.
Comunidad de nueva creación
Además de lo anterior para las comunidades nuevas:
- Constituir una comunidad
desde cero: comunidades nuevas.
- Qué es el título constitutivo y otras normas de la comunidad.
- Cuáles son los órganos de la comunidad.
- Cómo toma acuerdos la junta.
- Contribución a los gastos comunes
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El primer paso para constituir la comunidad lo puede dar cualquier
propietario del edificio. Basta con que un propietario desee constituir la
comunidad para convocar la junta constituyente.
La Ley de Propiedad horizontal no establece plazos ni fechas límites,
sencillamente establece que se podrá hacer tan pronto lo desee uno cualquiera de
los propietarios.
Para hacerlo se debe pedir al constructor los datos de todos los propietarios
para poder hacer las oportunas comunicaciones de la convocatoria.
Las fases son:
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El comunero es el elemento básico de la comunidad por el hecho de ser
propietario. Se pueden crear tantos cargos como se precise para la organización
de la comunidad: presidente, vicepresidente, vicepresidente segundo, vocales,
secretario, tesorero, administrador, etc, o se pueden aglutinar en uno sólo, en
la figura del presidente:
1. El Presidente: es el único cargo obligatorio en todas las
comunidades y sólo puede serlo un propietario. El cargo dura un año. Si no puede
serlo por una causa que considera justificada, para ser excusado (artículo 13.2
LPH) deberá presentar un escrito al juez dentro de los treinta días siguientes a
su nombramiento
Es el cargo más importante, entre otras funciones destacan:
2. El Vicepresidente: asiste al presidente o le sustituye cuando no
puede ejercer sus funciones
3. El Secretario: encargado de todos los asuntos prácticos de la
comunidad, reuniones y custodia de la documentación.
4. Junta de Propietarios: la forman los comuneros, y se encarga de la
gestión, gobernar y administrar la comunidad.
Se debe reunir por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y en
las ocasiones que lo estime conveniente el presidente, o lo pidan la cuarta
parte de los propietarios, o propietarios que represente el 25% de las cuotas de
participación.
Junta Ordinaria: por lo menos una vez al año, para aprobar el
presupuesto y las cuentas. Se celebra al final del ejercicio económico pero no
tiene porqué coincidir con el año natural.
Junta Extraordinaria: se tratan los puntos urgentes que los
convocantes hayan decido.
5. El Administrador, no es imprescindible su existencia porque sus
funciones puede desempeñarlas el mismo presidente. La particularidad de este
cargo: mientras que presidente sólo puede ser un propietario, administrador
puede ser una persona ajena a la comunidad siempre que cuente "con cualificación
profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones"
artículo 13.6 LPH
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Depende qué acuerdo se pretenda aprobar, se necesitarán distintas mayorías.
Estas son (art. 17 LPH):
Unanimidad para la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el
título constitutivo, o en los estatutos.
Tres quintas partes de los propietarios que a su vez representen las tres
quintas partes de las cuotas de participación, para el establecimiento o
supresión de servicios como ascensor, portero, vigilancia, y para el
arrendamiento de zonas comunes que no tengan asignado un uso específico.
Mayoría de los propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas de
participación para la realización o establecimiento de nuevos servicios comunes
que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten
el acceso o movilidad de personas con minusvalía.
Un tercio de los integrantes de la comunidad que representen a su vez un tercio
de la cuotas de participación: la instalación de infraestructuras comunes para
el acceso a los servicios de telecomunicaciones o la adaptación de las
existentes, infraestructuras para acceder a nuevos suministros energéticos
colectivos y de aprovechamiento de energía solar.
El resto de asuntos sólo necesita mayoría simple.
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La cuota de participación, también llamado coeficiente o módulo contributivo
es un número que debe venir especificado para cada finca del inmueble en el
título constitutivo. Es de vital trascendencia puesto que determina la carga
contributiva a los gastos comunes de cada finca.
La LPH en su artículo 9.1.e) "Contribuir, con arreglo a la cuota de
participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos
generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y
responsabilidades que no sean susceptibles de individualización."
Por lo tanto una ver presupuestados los gastos y aprobado por la junta, se
aplica el coeficiente de cada finca, arrojando la cuota de comunidad a pagar por
el propietario. Este coeficiente se debe aplicar incluso a los presupuestos
extraordinarios.
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Cómo se
constituye una comunidad desde cero. 
Cómo toma
acuerdos la Junta?: